قانون الإيجار في تركيا

إذا كنت تبحث عن فهمٍ عملي ودقيق لـ قانون الإيجار في تركيا—المعروف أيضاً باسم قانون الايجارات في تركيا أو قانون الايجار التركي—فأنت في المكان الصحيح. في السطور التالية ستجد دليلاً محدثاً، مبسّطاً، ومنسقاً بعناية يتناول أهم الحقوق والواجبات، طرق زيادة الأجرة، حالات الإخلاء، والرسوم المتوقعة، مع قوائم، اقتباسات، وجداول منظمة. ستلاحظ استخدام كلمات انتقالية واضحة، وفقرات قصيرة، ونبرة عملية تساعدك على اتخاذ قرارات واثقة سواء كنت مؤجّراً أو مستأجراً.

اقتباس يلخّص الفكرة:
“العقد الجيد يبدأ بفهم القانون، وينتهي بتطبيقٍ عادلٍ له.”

---

القسم الأول: إطار قانون الإيجار في تركيا الحديث وكيف ينعكس على عقدك

• 1) المرجع النظامي وأين تقف اليوم

أولاً، يستند تنظيم الإيجارات إلى أحكام قانون الالتزامات التركي (TBK) التي تحدد آليات تحديد الأجرة، الزيادات السنوية، والإنهاء. عملياً، تشكّل هذه الأحكام العمود الفقري لكل عقد إيجار للسكن أو للمحلّات ذات الأسقف (المنشآت المغلقة)، ويُبنى عليها ما يُكتب في العقد ما لم تخالف القواعد الآمرة.

• 2) نهاية حدّ 25% والعودة الكاملة لقاعدة الـTÜFE

ثانياً، انتهى العمل بسقف الزيادة المؤقت البالغ 25% على زيادات الإيجارات السكنية اعتباراً من 1 يوليو/تموز 2024، لتعود الزيادة السنوية القابلة للتطبيق إلى متوسط مؤشر الأسعار للمستهلك (TÜFE) لآخر 12 شهراً بحد أقصى. هذا يعني أن بند الزيادة في عقدك يجب أن يحترم سقف الـTÜFE المنشور رسمياً، ولا يجوز تجاوزه. (انظر: [إلغاء حد 25% على زيادات الإيجار – مذكرة قانونية PDF]). kolcuoglu.av.tr

• 3) كيف تُكتب الأجرة والعملة المناسبة

علاوة على ذلك، تُكتب معظم عقود الإيجار اليوم بالليرة التركية؛ والاتفاق على الفهرسة أو التحديث السنوي يجب أن يُصاغ بدقة، بحيث لا يتعدّى سقف الـTÜFE، وبما يضمن وضوح تاريخ “بداية سنة الإيجار” التي تُحتسب عندها الزيادة.

• 4) بعد خمس سنوات: متى يمكن تعديل الأجرة قضائياً؟

من ناحية أخرى، إذا تجاوزت العلاقة الإيجارية خمس سنوات، يجوز لأحد الطرفين—وفق شروط القانون—طلب إعادة تقدير الأجرة قضائياً بما يراعي أسعار السوق والمعايير العادلة. لذلك، لا تركن إلى نص قديم في عقدك إن تغيّرت ظروف السوق جذرياً.

• 5) لماذا صياغة العقد مهمة أكثر مما تتوقع؟

أخيراً، صياغة بنود مثل “موعد الزيادة، آلية الإخطار، وصف الملحقات والعيوب الظاهرة” تقلل النزاعات وتختصر الوقت والتكاليف. احرص على أن تُراجع عقدك بواسطة مختص قبل التوقيع—وإن أردت استشارة باللغة العربية داخل تركيا فستجد جهة متخصصة على arablawistanbul.com.

---

القسم الثاني: الحقوق والالتزامات الجوهرية التي لا غنى عنها

6) التزامات المؤجّر: التسليم والصيانة

أولاً، يلتزم المؤجّر بتسليم العين صالحة للاستعمال المتفق عليه، ومعالجة الأعطال الجوهرية التي لا تنشأ عن سوء استعمال. التأخير غير المبرر قد يمنح المستأجر حق طلب تخفيض الأجرة أو حتى الفسخ والتعويض وفقاً للظروف.

7) التزامات المستأجر: السداد وحُسن الاستعمال

ثانياً، يدفع المستأجر الأجرة في المواعيد المتفق عليها، ويحافظ على العين “كما لو كانت له” مع مراعاة الاستعمال المعتاد. الإخلال المتكرر أو الامتناع قد يفتح الباب لإجراءات قانونية حاسمة.

8) الوديعة (التأمين): حدّها الأقصى وآلية حفظها

ثالثاً، حدد القانون الحد الأقصى للوديعة في عقود السكن والمحال ذات الأسقف بما لا يتجاوز أجرة ثلاثة أشهر، وتوضع في حساب مصرفي مخصص/مجمّد للحماية. عند انتهاء العقد تُردّ بعد خصم المستحقات المثبتة فقط. لمزيد من التوضيح راجع [تفاصيل الوديعة وفق المادة 342 TBK]. Viridis Legal Partners

9) الزيادة السنوية عملياً: مثال تطبيقي سريع

رابعاً، إذا كانت أجرة شقتك 20,000 ليرة وبلغ متوسط الـTÜFE السنوي 40%، فالزيادة القصوى للسنة الجديدة = 8,000 ليرة، لتصبح الأجرة 28,000 ليرة. أي اتفاق يتجاوز هذه النسبة يكون قابلاً للإبطال بما زاد.

10) بنود “تُرهق” أحد الطرفين: أين يقف القانون؟

خامساً، البنود التي تفرض التزامات مرهقة وغير لازمة—مثل غرامات مبالغ بها أو تحميل المستأجر كل أنواع الإصلاحات الجوهرية—قد تُعد باطلة جزئياً لأنها تخالف القواعد الآمرة وحماية الطرف الأضعف.

هل تبحث عن ساعات العمل في تركيا ؟

---

القسم الثالث: إنهاء عقد الإيجار في تركيا والإخلاء وفق القانون—من “A إلى Z”

11) عدم السداد والتأخر المتكرر

بادئ ذي بدء، يحق للمؤجّر بعد إخطارٍ صحيح ومكتوب—وعند تكرار التأخر أو الامتناع—أن يلجأ إلى مسار الإخلاء. ولأن التفاصيل إجرائية، احرص على حفظ تواريخ الإخطارات، ووسيلة الإرسال، وأيّ إنذارات سابقة.

12) الحاجة السكنية أو المهنية للمؤجّر

ثانياً، يستطيع المؤجّر طلب الإخلاء عند ثبوت “حاجة فعلية وجدية” له أو لزوجه أو لأصوله/فروعه إلى العين للسكن أو العمل، شرط إقامة الدعوى ضمن المواعيد وبتسبيب واضح.

13) المالك الجديد: إشعار خلال شهر، ودعوى بعد ستة أشهر

ثالثاً، إذا بيعت العين، فإن المالك الجديد—بعد إشعار المستأجر خلال شهر من تملك العقار—يستطيع رفع دعوى الإخلاء بسبب حاجته بعد ستة أشهر من تاريخ التملك، أو خلال شهر من نهاية المدة التعاقدية، وفقاً للحالة. تفصيل هذه المدد والإشعارات منصوص عليه في فقه القضاء وشروحات المادة 351 من TBK. Avukat Baran Doğan

14) الترميم الجوهري وإعادة البناء

رابعاً، إذا استلزم العقار ترميماً جوهرياً/إعادة بناء تمنع السكن خلال الأعمال، يحق طلب الإخلاء، لكن مع التزامٍ بإعادة التأجير للمستأجر السابق بشروط معينة بعد الانتهاء—إذا طلب ذلك خلال المهلة القانونية.

15) قوائم سريعة تساعدك على الحسم

• اكتب كلّ شيء: الملاحق، العدادات، الأثاث، حالة الطلاء.
• اضبط التواريخ: بداية سنة الإيجار، موعد الزيادة، آجال الإشعار.
• اختر وسيلة تبليغ معترفاً بها: بريد مسجل/نوتاري.
• راجع الـTÜFE قبل أي زيادة، ولا تتجاوز الحد.
• احتفظ بالسجلات المالية والصور والفيديو للحالة الراهنة.

---

جدول (1): تقدير تكاليف شائعة مرتبطة بالإيجار والإخلاء*

الأرقام تقديرية وللاسترشاد فقط، وقد تختلف حسب المدينة، قيمة العقد، وسير الدعوى.

الخدمة/الإجراء	الوصف المختصر	المدى السعري التقريبي (TRY)	ملاحظات عملية مختصرة
استشارة قانونية أولية	مراجعة عقد، تقييم موقف قانوني، توصيات أولية	2,000 – 6,000	يُفضّل قبل التوقيع أو قبل أي إنذار
تحرير/مراجعة عقد إيجار احترافي	صياغة بنود واضحة وفحص المخاطر	5,000 – 15,000	يشمل بند زيادة متوافق مع الـTÜFE
إنذار عدلي عبر النوتر	إخطار بالتأخر/التخلّف عن السداد	1,000 – 3,000	رسوم النوتر + أتعاب الصياغة
رفع دعوى إخلاء (بسيطة/منازعة معتدلة)	ملف قضائي كامل حتى الحكم الابتدائي	25,000 – 80,000	لا يشمل الرسوم القضائية والخبير
خبير وتكاليف محكمة	رسوم قضائية وتقدير خبير (إن لزم)	5,000 – 25,000	تختلف حسب قيمة النزاع
توثيق وديعة بحساب مصرفي	فتح/تحديث حساب وديعة مجمّد	0 – 500	حسب البنك—أحياناً مجاني

---

جدول (2): طرق الإخلاء القانونية—متى وكيف ولماذا؟

الطريقة القانونية	متى تُستخدم؟	الشروط الأساسية	المدة التقريبية	مخرجات متوقعة
عدم السداد المتكرر	تأخرات متكررة أو امتناع عن الدفع	إنذارات صحيحة، أدلة دفع/عدم دفع	3–9 أشهر	حكم بإخلاء أو تسوية
حاجة المؤجّر/أقاربه	حاجة جدية للسكن/العمل	تسبيب جدّي، أدلة على الحاجة	6–12 شهراً	حكم بإخلاء مع مهل
المالك الجديد (م 351)	شراء العقار المؤجر	إشعار خلال شهر، دعوى بعد 6 أشهر	6–12 شهراً	إخلاء وفق المدد
الترميم الجوهري/إعادة البناء	أعمال تمنع الانتفاع أثناء التنفيذ	تقرير فني/بلدي، جدول أعمال	6–18 شهراً	إخلاء مؤقت أو نهائي
إنهاء بعد 10 سنوات تمديد تلقائي	عقود امتدت 10 سنوات متتالية	إخطار قبل 3 أشهر من نهاية الفترة	3–6 أشهر	إنهاء مشروع وسليم

معلومة مهمة: بعد انتهاء العمل بسقف 25%، عادت قاعدة متوسط الـTÜFE لـ12 شهراً لتكون الحد الأعلى للزيادة السنوية؛ أي نصّ تعاقدي يتجاوزه معرضٌ للإبطال فيما زاد. (مرجع إلغاء السقف: الرابط أعلاه). kolcuoglu.av.tr

---

أسئلة تطبيقية قصيرة عن قانون الإيجار في تركيا بإجابات مباشرة

س: هل يجوز الاتفاق على زيادة أعلى من الـTÜFE؟
ج: لا، في عقود السكن والمحال ذات الأسقف، الحد الأعلى هو متوسط الـTÜFE السنوي المنشور، وما زاد باطل فيما تجاوز الحد. (قاعدة عامة بعد انتهاء سقف 25%).

س: ما الحد الأعلى للوديعة وكيف أضمن سلامتها؟
ج: ثلاثة أشهر أجرة كحد أقصى، وتُحفظ في حساب مصرفي مخصص وتُرد عند نهاية العقد بعد خصم المستحقات المثبتة. (رابط توضيحي للمادة 342 TBK أعلاه). Viridis Legal Partners

س: اشتريت شقة مؤجرة—متى أستطيع طلب الإخلاء؟
ج: تُرسل إشعاراً خلال شهر من التملك، ثم ترفع الدعوى بعد ستة أشهر بسبب الحاجة، أو خلال شهر من نهاية المدة التعاقدية—بحسب الحالة. Avukat Baran Doğan

---

خريطة عمل عملية مختصرة (Checklist)

1. راجع بند الزيادة وتاريخ دورة الإيجار.
2. احسب الزيادة وفق متوسط الـTÜFE لآخر 12 شهراً.
3. وثّق الوديعة في حساب مصرفي وأرفق ما يثبت.
4. اختر وسيلة تبليغ رسمية (نوتاري/بريد مسجّل) للإشعارات.
5. عند البيع أو الحاجة، التزم بمواعيد الإشعار والدعوى.
6. احتفظ بسجلٍّ مرتّب: صور، مراسلات، إيصالات.

تطبيقات عملية ونماذج جاهزة ضمن قانون الإيجار في تركيا

تمهيد موجز
بصورة مباشرة، سنتناول اليوم تفاصيل عملية تمسّ جوهر الإيجارات في تركيا وتشرح بدقة مهلة خروج المستأجر في تركيا وتُبرز أهم حقوق المستأجر في تركيا، مع أمثلة ونماذج وأدوات جاهزة تساعدك—كمؤجّر أو مستأجر—على اتخاذ قرارات متوازنة تسندها أحكام قانون الإيجار في تركيا (ويُعرف أيضاً بـ قانون الايجارات في تركيا و قانون الايجار التركي). علاوة على ذلك، ستجد جداول منظمة، وقوائم واضحة، واقتباسات مُلهمة، وروابط داخلية وخارجية محدودة ولكن منتقاة بعناية.

اقتباس مُلهم:
“توازن العلاقة الإيجارية لا يقوم على حُسن النية وحدها، بل على عقدٍ مُحكمٍ وإجراءاتٍ واضحة.”

---

القسم الرابع: بنود صياغة ذكية تحسم الخلاف قبل وقوعه

بنود الزيادة المرتبطة بالمؤشر

ضع بنداً يحدّد بوضوح تاريخ دورة الإيجار، وآلية الزيادة السنوية وفق متوسط مؤشر الأسعار للمستهلك (TÜFE) لآخر 12 شهراً، مع عبارة صريحة تمنع تجاوز الحد القانوني. هكذا تغلق باب التفسيرات الملتبسة.

الصيانة والإصلاحات—تفريق منصف

قسّم الصيانة إلى: طارئة (على المؤجّر إن لم تنشأ عن سوء استعمال) ودورية/استهلاكية (على المستأجر). إضافة هذا التفريق في العقد يقلل النزاعات ويوضح التكاليف مسبقاً.

الوديعة (التأمين) بلا نزاعات

انصّ على حدّ الوديعة (حتى ثلاثة أشهر أجرة في عقود السكن والمنشآت ذات الأسقف) وعلى إيداعها في حساب مصرفي مخصص وإجراءات ردّها بعد خصم المستحقات المثبتة.

الفسخ المبكر والبدل (التنازل)

أدرج آلية خروج مبكر مشروطة بإشعار مسبق وتعويض متّفق عليه بشكل معقول، مع السماح—عند اللزوم—بالتنازل لشخص بديل بموافقة خطيّة من المؤجّر وفق معايير واضحة.

التوثيق والملحقات

حرّر ملحقاً بصور/فيديو يصف حالة العين، العدّادات، التجهيزات، والأثاث. بهذا، تصبح المقارنات عند الخروج عملية ومنصفة.

---

القسم الخامس: مهلة خروج المستأجر في تركيا—المدد والإخطارات خطوة بخطوة بحسب قانون الإيجار

• متى تبدأ الساعة القانونية؟

تبدأ المهل من تاريخ تملك المالك الجديد، أو من نهاية فترة العقد، أو من تاريخ الإخطار الخطي الصحيح—بحسب الحالة. التوقيت عنصر حاسم لا يُستهان به.

• حالات الإنهاء الشائعة والمهل النموذجية

• عدم السداد المتكرر: بعد إنذارات صحيحة وتوثيق التأخر.
• حاجة المالك الجدية للسكن/العمل: تُرفع الدعوى ضمن آجال محددة وتُدعّم بأدلة.
• بيع العقار (المالك الجديد): إشعار خلال شهر من التملك، ثم دعوى بعد ستة أشهر بسبب الحاجة، أو خلال شهر من نهاية المدة المتفق عليها.
• الترميم الجوهري/إعادة البناء: مع تقارير فنية وجداول أعمال واضحة.

• جدول (3): مهل الإشعار والإخلاء الأكثر شيوعاً

الحالة القانونية	من يرسل الإشعار؟	متى يُرسل؟	متى تُرفع الدعوى؟	ملاحظات مختصرة
عدم السداد المتكرر	المؤجّر	بعد التأخر و/أو الإنذار الأول	بعد تكرار التأخر وفق الدليل	احتفِظ بالإيصالات والإنذارات
حاجة المؤجّر الجدية (سكن/عمل)	المؤجّر	قبل/مع نهاية المدة التعاقدية بحسب الحال	خلال المهلة القانونية	أرفِق أدلة الحاجة
المالك الجديد بعد شراء العقار	المالك الجديد	خلال شهر من تاريخ التملك	بعد 6 أشهر أو عند نهاية المدة	راجع نصوص المادة ذات الصلة
ترميم جوهري/إعادة بناء يمنع الانتفاع	المؤجّر	قبل بدء الأعمال	خلال المهل المقررة	التزم بإعادة التأجير إن نص القانون

أخطاء شائعة تُفقدك المهلة

• إرسال إشعار شفهي فقط دون مستند.
• احتساب المهلة من تاريخ خاطئ.
• إهمال ذكر سبب الإخلاء بوضوح.
• تجاوز صيغة الإنذار النظامي أو إرساله لعنوان غير مُثبت.

اقتباس عملي:
“الإشعار الصحيح في وقته يُغنيك عن دعوى طويلة.”

---

القسم السادس: حقوق المستأجر في تركيا—ضمانات واضحة بعناوين كبيرة

1- السكن الملائم والانتفاع المتفق عليه

للمستأجر حقّ الانتفاع وفق ما اتُفق عليه، مع تسليم صالح للاستعمال ومعالجة العيوب الجوهرية التي لا تنشأ عن سوء استعماله.

2- حماية من الزيادات غير القانونية

لا تُلزم المستأجر زيادة تتجاوز حدّ المؤشر المعلن لآخر 12 شهراً. أي نص يزيد على السقف يصبح قابلاً للإبطال بما تجاوز الحد.

3- استقرار العلاقة وعدم الإزعاج

يلتزم المؤجّر باحترام خصوصية المستأجر وعدم إزعاجه دون مبرر، ولا يدخل العين إلا بمواعيد وأسباب مشروعة متفق عليها.

4- وديعة آمنة تُردّ بحق

تُحفظ الوديعة في حساب مخصص وتُردّ بعد خصم المستحقات المثبتة فقط—لا مجال لاقتطاعات تقديرية غير ثابتة.

5- حق إصلاح عاجل مع إخطار

عند تعطّل جوهري يُعيق الانتفاع، يحق للمستأجر طلب إصلاح عاجل، ومع التأخر غير المبرر يمكنه طلب تخفيض أجرة أو فسخاً وفق الظروف.

---

القسم السابع: نماذج رسائل/إخطارات جاهزة (قصيرة ومباشرة)

نموذج إشعار زيادة وفق المؤشر

موضوع: إشعار زيادة الأجرة وفق المؤشر السنوي
“عملاً ببند الزيادة في عقد الإيجار المؤرخ …، تُحدّد زيادة الأجرة اعتباراً من … بنسبة لا تتجاوز متوسط مؤشر الأسعار للمستهلك لآخر 12 شهراً المعلن رسمياً. وعليه تصبح الأجرة الشهرية … ل.ت. ابتداءً من … .”

نموذج مطالبة بإصلاح عاجل

“نرجو إصلاح العطل … المؤثر على الانتفاع خلال … أيام عمل من تاريخه. عند عدم المعالجة سنلجأ للخيارات القانونية المقررة بما فيها تخفيض الأجرة أو الفسخ.”

نموذج إشعار حاجة للسكن/العمل

“نُخطركم بحاجتنا الجدية للعقار الكائن … للاستخدام في السكن/العمل وفق الأحكام القانونية، وسنتخذ الإجراءات اللازمة ضمن المهل المحددة.”

ملحوظة عملية: يمكنك طلب مراجعة الصياغة أو تمثيل قانوني عبر جهة عربية متخصصة داخل تركيا من خلال الموقع.

---

القسم الثامن: أخطاء تُكلف وقتاً ومالاً—وتجنّبها سهل

1. عقد بلا ملحق حالة: الصور والفيديو تؤمّن لك مقارنة عادلة عند الخروج.
2. بنود عامة ضبابية: استبدلها بصياغة دقيقة قابلة للتطبيق.
3. تجاوز المؤشر: لا تعرّض نفسك لبطلان جزئي أو نزاع قضائي مُكلف.
4. إخطارات غير مُوثّقة: استخدم النوتر/البريد المسجّل وتحقّق من العناوين.
5. عدم تتبّع التواريخ: اعرف بداية دورة الإيجار ومتى تنقضي المهَل.

---

القسم التاسع: جدول قرار سريع—كيف تختار مسار الإنهاء؟

• جدول (4): مقارنة موجزة بين مسارات الإنهاء الشائعة

المسار	متى يناسب؟	متطلبات أساسية	كلفة قانونية تقديرية	المخاطرة	السرعة النسبية
عدم السداد المتكرر	تأخرات ثابتة ومُوثّقة	إنذارات صحيحة + أدلة	متوسطة	متوسطة	متوسطة
حاجة المؤجّر	حاجة فعلية وواضحة	تسبيب وأدلة + مهل	متوسطة إلى عالية	متوسطة	متوسطة
المالك الجديد بعد الشراء	إعادة تخصيص العقار سريعاً	إشعار خلال شهر + دعوى لاحقاً	متوسطة	متوسطة	متوسطة
ترميم جوهري/إعادة بناء	أعمال تمنع الانتفاع المؤقت/الكامل	تقارير فنية + جدول أعمال	عالية نسبياً	متوسطة	أبطأ غالباً

تلميح عملي: قبل أي خطوة حاسمة، راجع المؤشر، العقد، والإخطارات السابقة. ثم قرّر.

---

خاتمة موجزة:
مع فهم المهل، وتثبيت حقوقك، وصياغة بنود دقيقة، تصبح إدارة العلاقة الإيجارية مهمة عملية وواضحة. استخدم الجداول والقوائم والنماذج أعلاه كخريطة طريق، واستعن بجهة قانونية موثوقة حين تتشابك التفاصيل. بهذه الخطوات، تحافظ على توازن العلاقة وتُقلّل احتمالات النزاع.

---